[深圳增加宅地供应]“商改居”成为深圳增加居住用地供应重要方式之一

10月27日，深圳发布今年第四次出售居住用地公告，7宗居住用地总占地面积约24.09公顷，总地价约100.08亿元，预计11月25日成交。

集中供应地的模式越来越清晰

据悉，深圳一批自住商品房共拍出2套安置型商品房，单套自住商品房面积占比超过70%。 其余4宗普通商品住宅用地，均初建一定比例的安居型商品房，竞建安居型商品房，显著增加安居型商品房供应量，进一步优化公共住房供给结构。 深圳市规划和自然资源局表示，本批次宝安龙华龙岗光明等地块均位于片区中心地带，有利于提高城市核心区及综合性服务中心居住用地比例和供给质量，提升片区宜居平衡，优化空间资源配置。

今年，深圳已集中出让三批共28宗108公顷居住用地。 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，与前一批供应地相比，本批次最大的区别在于停止自持和无偿移交住房和设施，停止竞争性建设，一方面降低土地出让成本，提高流转效率，另一方面提高开发商土地出让积极性。 同时，普通商品住宅的最高价格也随之上涨，为开发商创造了良好的利润空间预期。

李宇嘉还表示，深圳集中供应地模式越来越明确，政策越来越成熟稳定，已成为供给侧长效机制的重要组成部分。 这样的政策更好地引导了市场的预期。 无论是开发商拿地，还是购房者买房，对利润空间和未来房价都有更明确合理的预期。

值得一提的是，“商改居”也成为深圳增加居住用地供应的重要方式之一。 近日，深圳市规划和自然资源局下发通告，对多项优质项目用地进行“商改居”规划调整，涉及福田宝安龙岗光明龙华等领域。 值得一提的是，此次“商改居”地块，不少地块区位配套十分优越。 如深圳宝安中心区08-27地块占地5423平方米，限产前性质为商业性办公用地，容积率为10，调整后面积不变，性质为两类居住用地，容积率降至6。 事实上，在这次居住用地管制之前，深圳已经有过多次类似的行动。 业内人士表示，与地块建设前修改用地属性相比，存量商务项目调整居住性质涉及的事项更多，与其在建设后改变属性，不如在用地边缘流转。

010-350000

2022年以来，土地市场成交整体下滑。 许多地区已经启动了第四批供应地计划，以满足企业年底获得土库的需求。 中指院研报显示，2022年1-9月，TOP100企业土地持有总额为10478亿元，土地持有规模同比减少51.2%，降幅较上月收窄2.1个百分点，连续4月维持缩小态势。

中指研究院土地事业部负责人张凯介绍，目前不少城市陆续出台第四批集中供地计划，第四批供地全部集中在今年第四季度。 理论上，这些地块年内开盘，很难形成有效回笼，一定程度上降低了这些地块对房企的吸引力，加上目前房地产市场形势没有明显好转，市场反应普遍预期第四轮土拍或低温将持续。 但自去年三次供地以来，各地通过降低拍土门槛降低实际地价，刺激房企积极参与竞争。 时至今日，一些高焦土地块集中在中心城区，存在限价，这也是房企对其去化速度充满信心的根本原因。 土地市场信心与项目入市后预期销售业绩密切相关，只有房地产市场热度明显改善后，土地市场信心才能全面恢复。

校对：姚远