但最终这10个区划全部被流映

目前的房屋销售直接与土拍环节挂钩，福州的走势将在多大程度上影响市场。它还将成为下一个行业发展趋势的前哨。

拍摄福州土地要求“现房销售”

公告指出拍卖方式和拍卖方法，本次国有土地使用权出让将采用公开拍卖方式。同时，该宗地以“限地、摇号”方式转让，按照溢价率20%设定最高限价，宗地最高限价4800万元。

此外，取得目前住房销售许可证后，5年内购买商品房的购房业主，自取得住房房产权证之日起不足5年的，不得办理上市交易转让、转让公证等手续。

公告中提示的竞价时间为2022年8月5日上午9:30，这一具有代表意义的区划能否成功转让，归属如何都将在半个月后揭晓。

虽然是福建省的省会，但福州房地产市场目前面临的去库存压力不小。克而瑞数据显示，加上广义生存量，福州主战场商品房体量超过700万平方米，按照目前的销售速度，部分板块的脱化周期将达到50个月以上，相当于现有新建房屋售罄需要4年以上。

2018年，在福建省住建厅《关于加强精准房地产市场调整稳定的通知》中，福州、厦门两市也试点提到在土地出让中逐步提高商品房预售条件，直至目前的房屋销售。

王东明摄

很多地方已经尝试过，但初衷不同

2014年，上海市黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗纯宅地成交5.77亿元。据当时报道，该区划在《特别约定》第四条明确表示：“该区划内建造的房屋不能预售，必须对现有住宅进行全装修出售。”。

2016年，深圳规土委会决定以公开招标方式引进首批现房销售试点龙华A816-0060号，该用地建设的商业、住宅等建筑物，不得预售，竣工取得房产证后，方可以现售形式对外销售。

2017年当时，广东省在《珠江三角洲规划纲要实施2017年重点工作任务》中也提出要鼓励推行当前住房销售制度，逐步废除预售制，但此后并没有得到太多实质性的落实。

2021年，杭州在第二轮集中土拍首次发布10个“质量竞争”试点区划，全部实行当前房屋销售，一般商品房屋区划溢价率上限为15%，目前房屋销售区划溢价率最高只能转让5%。但最终这10个区划全部被流映。

2021年，北京第二轮集中土拍中也首次出现了目前竞争房屋销售面积的地块大兴黄村海户新村地块。北京第三轮集中土拍强化了对“现房销售”的规定，地理位置最好的朝阳区力松区划在转让要求中全部在现房销售。

“过去和现在对现住房销售的出发点不同。之前的现住房销售多是从防止地块买卖的角度出发的，所以是为了稳定地价而考虑的，但现在提到的现住房销售是从保证交付的角度出现的。”。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。

现在的房间各有利弊

在这次风波下开展当前住房销售，福州的这一举动引发了我国从1994年开始实施的商品房预售制度更多的思考。

“目前的房屋销售可以避免项目停摆、无序出现，避免购房者和开发商在质量问题上引起纠纷等，弊端是增加房地产企业的资金压力等。”。中指研究院企事业部研究负责人刘水分析。

因此，业内普遍的呼声认为，根据当前房地产市场的形势，还不是大规模推广当前销售模式的最佳时机，更要着眼于优化房地产预售模式和稳妥推进当前房地产销售模式。

“大规模变现房销售时机不当，变现房销售会加大房企资金压力。”。严跃进认为，但零星或试点的供地可以尝试，各地也可以在后续个别区划方面作出这样的创新，在“期转现”创新的道路上形成更多有益的思考。

“对于不具备推动当前销售条件的城市，仍然可以支持预售，同时推进关键环节改革，使期房预售逐步接近成熟市场的预约式或分割型预售，使预售资金监管从行政监管走向市场化监管“包括转型为理、将预售制改革措施嵌入土地出让合同管理等。”邹琳华认为。