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首批保障性住房REITs试点落地

7月11日和7月14日,国内首套双单保租REITs :红土创新深圳人才安居REITs中金厦门安居REITs通过交易所。

保障性住房REITs试点项目的首次落地,无论是保障性租赁还是REITs,都是一个具有深远意义的标志性事件。 业内人士表示,过去,项目收益率周期长,资金沉淀压力大,租金收益率相对略低,房企参与租金担保建设的意愿不强。 首批保障性住房REITs试点落地,突破“投融管退”闭环,支持保障性住房金融体系进一步完善。

2020年4月底,证券监督管理委员会国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点相关工作的通知》,正式启动REITs试点。 2021年6月,国家发改委公布,《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金试点工作的通知》将保障性租赁住房纳入试点。

今年5月27日,证券监督管理委员会发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金有关工作的通知》,推动租赁住房担保REITs业务规范有序开展。《通知》规定,鼓励将净回笼资金投向明确门槛高能短期形成有效投资的新建项目,促进投资良性循环的形成。

2021年,上海南京杭州深圳等6个一线城市租赁住房用地成交量超过全部18个试点城市的80%。 专家预计,中国的租赁住房REITs项目也将集中在许多地级城市。 目前落地的两套租赁住房REITs情况比较相似,均由地方国有平台主导,转让用地。 但实际上,各地租赁住房的投资主体运营主体拿地方式多元,未来有望出现更多形态和特点的租赁住房REITs。

发挥金融机构的整合性

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保障性住房是我国住房供应体系的重要组成部分,对服务城市新市民保障低收入者住房需求等具有重要意义。 但保障性住房建设需要大量资金,如何引导社会资金的可持续投入以及退出渠道是市场破局的关键。

今年5月19日,国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》,明确了通过发行REITs等方式盘活基础设施存量资产扩大有效投资的工作要求。 据悉,我国基础设施REITs正式上市交易以来,试点较早局限在交通设施市政工程污染治理工程仓储物流新基础设施建设产业园区等特定领域。 此次向担保租赁领域的扩大,业内实际上早有预料。 从国际上看,租赁住房长租一直是REITs重要的基础资产类别。

在国家鼓励的情况下,保障性租赁住房将成为公募REITs市场中的一大资产,受到REITs投资者的青睐。

推进REITs市场的发展

在当前稳增长防风险的背景下,积极推动REITs市场发展意义重大。

目前,我国REITs试点顺利推进,市场初具规模。 目前,已有14只基础设施REITs完成发行,共募集资金541亿元; 截至6月30日,上市的12只REITs总市值530亿元,整体较首发上涨24%。 每日平均换手率为1.93%,流动性高于日本和新加坡等成熟市场。

其次,证券监督管理委员会加强REITs市场建设。 首先是保持常态化发行,尽快形成规模效应。 完善项目培育推荐评审机制,推动更多优质项目发行上市,形成示范效应。 进一步扩大REITs试点,尽快覆盖能源水利新基础设施等基础设施领域。 尽快推进公开募股项目实施,上市优质运营主体推动增发份额收购资产,实现并购; A开展重组活动,促进投融资良性循环。

“保障性住房REITs试点是重中之重,要探索房地产新的发展模式。 ”证券监管委员会有关部门负责人表示,下一步要进一步凝聚力量,完善联动合作机制。 继续加强与财政部税务总局的沟通,推动明确REITs税收征管细则。 推动社会保险基金养老金企业年金等配置型长期机构投资者参与投资,培育专业的REITs投资者群体。

业内专家表示,REITs模式的运作需要基金证券物业管理等多方面的技术支持,需要员工有一定的技术水平。 因此,引进目前具有REITs管理经验的专业人才,同时培养国内基金和理财人才是一项紧迫的任务。 同时,加强保障性住房建设监管也势在必行,必须维护国家投资者和低收入家庭的利益,建立科学合理的监管体系。


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